2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。住房城乡建设部相关负责人表示，2025年要大力实施城市更新，谋划实施一批城市更新改造项目。去年，湖北武汉、襄阳、十堰等多地住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局，并相继挂牌。从“建设”到“更新”的转变，可以看到随着地产市场进入存量时代，城市更新被提升到前所未有的高度，这也意味着“大基建”时代的落幕，“大更新”时代的到来。从大型主题公园到特色小镇、古城古镇，依赖于地产经济的文旅项目还有未来吗？这个问题也困扰着文旅业。
PART.1
“批量建设”走向了“空城”，
存量时代的文旅项目困境。
自2016年以来，在国家相关政策驱动下，我国各地迅速启动特色小镇项目建设，一个个小镇如雨后春笋般冒出来，2017年更是创建特色小镇的巅峰年，国内18个省份相继提出创建特色小镇计划，总数超1000个。据观研天下数据中心统计，2015-2019年我国特色小镇市场规模由555.1亿元增至13458.1亿元。
而2020年后，由于疫情的强力冲击，以及《关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知》等文件的相继出台，政策端和市场端对特色小镇的建设要求和供给需求不断收紧，特色小镇行业进入“洗牌”阶段。
不到五年的时间里，我们看到了那些“问题小镇”不断被整改或烂尾淘汰，也看到了随之下降的行业市场规模。其中包括耗资3.5亿元建设的陕西西安白鹿原民俗文化村，其开业当天接待游客高达12万人次，之后便一路走下坡路，最终被拆除。由知名企业家王石投资的综合性小镇丽江雪山艺术小镇，由于过度依赖地产经济，以及后续缺乏有效的运营管理，导致市场接受度不高等诸多问题，同样未能逃脱烂尾命运。
◎图为2022年进行拆除的白鹿原民俗文化村。目前市场上的旅游小镇通常分为两类，一类是原有古村落或古镇延伸而来的旅游小镇，一类是借助旅游资源、交通优势等新建设的旅游小镇。（图源：新华社）
在过去几十年里，中国的经济腾飞与地产市场的繁荣密不可分，如果说，1998年至2018年是中国地产发展的黄金时期，其实也可以看作是旅游业快速发展的时期，旅游业深受地产经济影响。那么，许多文旅项目在规划之初就相对依赖地产经济，这种依赖不仅体现在项目资金来源上，更体现在项目运营模式和盈利方式上。其中以“文化+旅游+地产”的形式，涵盖了“吃喝玩娱住行”等多方面的产业来实现对住宅的延伸和补充，但随着大众消费市场的发展，如果一直用地产思维去规划运营文旅，注定难以打造可持续“存活”的文旅产品。
除此之外，那些“复制粘贴”和“网红化”的文旅项目，在初期规划建设、产业结构、文化底蕴以及项目定位上存在的不足也是导致其陷入困境的关键因素。在城市大力实施存量更新之下，从主题街区、大型主题公园到特色小镇、古城古镇，依赖于地产经济的文旅项目也将面临着全新的境遇。
PART.2
从“硬件增容”到“场景重构”，
在更新中找寻新的生存路径。
“城市更新”并非当前才被提及，而是一直伴随着城市发展存在。从传统思维中对城市“硬件增容”，创造出更多空间增量，转变为对生活空间品质的提升，这种改变与城市经济增长方式的转型、大众消费习惯的改变以及市场环境的变化密切相关。
虽然新型城镇化建设被视为挖掘内需潜力及实现现代化的必经之路，在这个过程中，我们不可否认特色小镇建设扮演着关键作用，但在如何让城市的存量成为“新增量”的时代，还需要业界重新审视文旅项目的价值和意义，不再将其视为简单的开发项目或旅游场所。
以当前各城市、品牌业态所注重的“场景重构”视角来看，城市产生了场景，场景又塑造了城市的特质以及社会生活，因此“场景重构”不只是简单搞个绿化、做个景观，其关键还在于“人”——处在这个城市空间中的居住者和消费者。通俗点讲，就是做到服务于人，重新塑造城市居民游客共同幸福的社会生活。这也是我们一直在历年来项目实践中反复提及的事情，即“以人为核心”。
◎图为成都历史工业遗址更新项目“东郊记忆”。东郊记忆在公共空间的打造上历经几次更新调改，考虑到了游客在消费之外的多种需求，成功变身为城市打卡地标+潮流生活地。2024年元旦假期期间，东郊记忆共接待游客超16万人，同比2022年增长46.7%，刷新了近年来元旦假期客流纪录。（图源：东郊记忆）
接下来，文旅项目可以尝试借助新质生产力、运营管理和文化创意的驱动，综合考虑市场趋势、技术创新、品牌建设和可持续发展等因素。在这方面，国内外有很多成功的实践案例，例如东京、伦敦、纽约、旧金山等城市已搭建了完善的城市公共空间可视化网站，人们可以直接在网站上看到城市公共空间的基础数据和正在举办的文化活动。而国内的智慧城市建设更是已经走在了世界前列，这种智慧化方式对于未来城市或是乡村的文旅项目规划建设、运营以及“内生动力”重置，同样具有借鉴价值。
PART.3
文旅项目去地产化下，
城市空间与人的关系考量。
我们深知，文旅项目的兴衰更替是时代发展的必然结果，但不论市场如何变化，文旅始终都是为大众提供体验服务。
因此，在城市发展进程中，除了需要以更加开放的心态和创新的思维来审视和推动文旅项目的发展，更需要我们把目光收回，真正放到周围人群的现实需求，包括周末、夜游、节假的生活和休闲需求，通过更深层次的对于文化生活意义的挖掘和激活，文旅项目才能够更精准的融入到城市里，成为城市的一部分，并且实现对城市的“价值提升”。
早在前几年DT财经发布的《2019中国青年理想城报告》就已经显示，“城市发展能级”和“工作机会”只是年轻人选择城市的部分理由，他们更看重居住便利度、商业资源偏好、环境友好度、自我成长氛围、生活新鲜感和文化娱乐活力，这些指标都指向了城市的生活品质。在去地产化、去网红化背景下，如何通过改善生活环境来“吸引”更多人，从而带动城市整体经济繁荣，显然是未来城市发展的核心诉求。
◎DT财经在《2019中国青年理想城报告中，用“青和力”来指代一座城市吸引年轻人的能力，借助来自于25家互联网公司和数据机构的大数据，通过8个一级指标、25个二级指标、70个三级指标，对城市青和力进行量化评估。在报告的研究过程中，我们也发现，有生活品质保证的中小型城市，也让一些年轻人看到其魅力。
与此同时，随着城市越来越成熟和数字经济的发展，发展新质生产力为传统产业进行科技赋能，正成为很多城市所追求的新经济增长方式。人工智能产业以及建设智慧城市同样能够赋能城市存量资产结构性焕新。如前文所述，文旅项目的开发或重构可以借助新质生产力、运营管理和文化创意的驱动。
那么，类似特色小镇这样的大场景投入，到底要落位什么样的商业业态？
“人”是“场景”的核心，对于相关产业链上每个环节的利益相关者来说，除了保持深入探究新生代群体特征及消费方式，以人群定义功能来区分配套产品，还需要结合特色产业的延伸深化，不断实现产品、场景、营销模式的转型升级。
诚然，由于城市经济发展和管理水平的参差，城市场景运营策略的实施效果也难以一概而论。但可以确定的是，无论是在城市群之间新建小镇，还是要把原有区域更新，特色的选择应根植于自然资源禀赋、社会资本基础、市场需求偏好等方面，也应是生活形态的特色。
随着生活水平提高，人们对生活和旅游品质有了更高要求，你觉得未来文旅项目规划建设如何考量“空间”和“关系”这两个层面？
